YOHO WEST

YOHO WEST地盘（2018年9月）

YOHO WEST位于轻铁天荣站上盖

YOHO WEST位于香港新界元朗区天水围天城路、天荣路及天恩路之交界的轻铁天荣站原1-5号月台的上盖，即天水围市地段第23号。项目早于1996年由九广铁路公司策划，于2007年两铁合并时由港铁公司购入，2015年由新鸿基地产夺得发展权。地盘面积约19.62万平方呎，可建楼面面积约98.23万平方呎，其中约98万平方呎用作兴建私人住宅，其余约2,206平方呎用作商业用途。整个项目项目不设限呎限量条款，由3幢42层大楼及地库停车场组成，提供约1,800个单位，原定预计于2021年落成。其后由于月台出现超标沉降推迟至2024年9月30日落成。该项目首阶段车站月台搬迁及平整工程已于2017年1月完工，地基工程正在展开。2023年8月29日，新鸿基地产将项目命名为YOHO WEST。

设计

按港铁早前提交予城规会的文件显示，天水围天荣轻铁站上盖物业发展包括4幢楼高43层的建筑物，当中包括3层平台分别作轻铁总站、停车场、住客会所及住客平台花园之用，整个项目共提供约1,500个住宅单位，平均单位面积约为600方呎，另外附设287个私家车停车位及25个摩托车停车位。

然而，新鸿基地产夺得天荣站上盖物业发展权后在2015年3月提交予城规会的文件显示，上盖物业发展由4幢43层大楼更改为3幢42层大楼，停车场改设于地库，以籍此增加空气流通性及改善环境。 项目由梁黄顾建筑师事务所设计。

以往设计的批评

项目的设计曾经被邻近居民、学校学生以至地区人士批评，他们不满港铁未有全面咨询公众，却计划在轻铁天荣站兴建屏风楼。有学生坦言，如有关楼宇落成后，平台花园高度会超过对面三所学校校舍，两者一街之隔的距离仅十几米。受影响的三所学校，到时会像三文治般，一边是屏风楼，一边紧贴嘉湖山庄丽湖居的十幢大厦，数千名学生及教职员将夹在中间，将会严重影响该区空气流通。地区人士则不满政府假咨询，敷衍反对意见，并重申要求以新指引审批港铁所指出的建筑图则。对于港铁作为政府最大股东的企业，只顾赚钱，漠视新政府指引，制造屏风楼，令周边居民感到环境的压逼感。

2011年4月19日，逾百名天水围居民及学生举行集会，进行“向屏风楼说不”的静坐活动，过百名参与活动的居民及该校师生高呼“港铁屏风楼，居民无气抖”的口号，希望政府利用该地兴建社区中心，为该区居民提供更多娱乐。伊利沙伯中学旧生会中学校长刘修妍指，政府经常强调可持续发展，却批准兴建损害环境的楼宇项目，希望政府可以身作则，拒绝有关项目的申请。

地政总署发言人表示，有关港铁在天水围轻铁天荣站的批地申请，当局正按适用程序处理，包括提交地区地政会议讨论等，听取市民对有关发展的意见。而港铁发言人表示，早于1995年当时的九铁已计划在天水围区轻铁上盖发展物业，天荣站上盖的规划发展已通过相关法定程序。

招标出售

第一次招标

项目于2013年1月18日起首次招收意向书，1月24日下午2时截止。市场人士指，项目估值约20亿至34.38亿元。港铁发言人表示，项目不设限呎及限量条款，目前正与政府商讨补地价事宜。到了2月19日截收标书当天，却只收到两家发展商提交的文件，并无发现有关天荣站发展项目的标书。是港铁项目招标历来首宗“零标书”纪录，更演变为即日流标。市场普遍估计，因项目补地价高，日后需卖建筑呎价7000元方可获合理利润，远高于区内二手呎价，令发展商转軚放弃入标。

第二次招标

2013年12月19日，港铁公布，轻铁天荣站物业项目由12月20日起招收发展意向书，12月27日下午2时截止。项目于12月27日截收意向，获19份意向书，包括长实、新地、会德丰、金朝阳、南丰、华懋、丽新发展、嘉里及泛海等。

到12月30日，港铁公布项目即日起推出招标，并于1月21日截标。为防流标重演，招标条款加入三项条款。包括发展商只须提交“一口”地价、毋须与港铁分红，发展商日后毋须与港铁分享卖楼收益，令整个招标过程，相近于西铁项目的“一口价”投标形式；其次，港铁设立回购机制，有权在发展项目落成后，向中标发展商提出以项目市值的1.6倍价钱回购；以及由港铁负责重置轻铁站的前期工程费4.1亿元。

对于招标条款大变，港铁发言人回应，在考虑天荣站今年初招标时的市场反应，以及发展用地时轻铁站月台设施需事先搬迁及重置的特殊要求，再考虑到现时物业市场的情况，因此与地政总署达成有关的财务协议。消息人士透露，有别于对上一次招标列明发展商须支付26.863亿元的补地价金额，是次标书只要求发展商提交其所愿意支付的保证地价，实际补地价金额再由港铁与地政总署商讨，令批地过程中的弹性增加。

至于地政总署方面则补充，就地价而言，经考虑所接获的标书后，如政府从港铁得到的地价是相等或高于地政总署所釐定的底价，政府才会把土地批予港铁。

2014年1月21日，项目截标，仅接获3份标书，包括长实、新地及信置入标，反应较预期逊色。

2014年1月30日，港铁认为投标方案未能符合财务要求，不接纳任何有关物业项目的标书，再次流标收场。

曾经考虑改作居屋发展

港铁天水围天荣站项目两度流标，发展局局长陈茂波在2014年2月8日出席商台节目《政经星期六》时透露，政府考虑把这块地皮改为兴建居屋，预计可建1,600个单位。他表示，这种做法在技术上“完全可行”，上盖发展权现属于港铁，若要发展，需先购回发展权。政府虽是港铁大股东，但港铁是独立上市公司，因此不敢揣测港铁方面的取态。他认同天荣站地点交通方便，技术上需要先搬站，但成本上“计到数”，会继续与港铁探讨。

城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥表示，天荣站地皮两次流标，足以反映市场出价与政府预期相距甚远，亦反映业界认同市况不明朗，若政府保留地皮日后重新招标则属不智，他认同改作居屋发展之举可行。

惟港铁发言人回应表示，正积极为项目研究最可行的发展模式和财务安排，未必只有售回予政府。

第三次招标

2015年1月12日至2月5日，天荣站上盖项目第3次招标，共收到21份意向书、4份标书，标书包括新鸿基地产、恒基地产、信和置业及远东发展。2月9日，港铁公司公布招标结果，由新鸿基地产夺得天荣站上盖物业发展权，市场估值17亿港元，新鸿基副董事总经理雷霆表示将发展中小型住宅，预计投资额约70亿元。

2015年7月16日地政总署资料显示，天水围轻铁天荣站项目，涉及补地价金额15.1899亿元，以总楼面约98万2千多方呎计算，补地价每平方尺约1500元。

2023年8月29日新鸿基地产宣布，天水围轻铁天荣站项目命名为“YOHO WEST”。

物业

项目分两期发展，第一期提供1,393伙单位，预计最快在2023年9月初取得预售文件，并公布楼书及开放示范单位，料9月底正式开售。

工程引致月台出现超标沉降

2018年7月，运输及房屋局长苏伟文在立法会大会上透露，轻铁天荣站月台受上盖工程影响，出现超过80毫米沉降，需要停工。但沉降未有停止，6月29日屋宇署接获通知指沉降录得86毫米，到7月23日，沉降已扩至89毫米。元朗区议会在7月30日召开特别会议商讨问题，区议员批评屋宇署、机电署和港铁漠视当区居民安全。地盘到2018年年中起停工。

到2019年5月，住宅地盘工程因沉降幅度持续恶化，达95毫米而须继续停工，发展商新地要求屋宇署将沉降停工指标大幅放宽至150毫米，认为不会影响铁路服务及公众安全。

周边建筑

• 柏慧豪园
• 柏慧豪廷
• 伊利沙伯中学旧生会中学
• 十八乡乡事委员会公益社中学
• 十八乡乡事委员会公益社小学
• 嘉湖银座
• 嘉湖海逸酒店
• 嘉湖山庄丽湖居

交通

交通路线列表

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外部链接

• 官方网站
• YOHO WEST的Instagram账户