三條紅線

「三條紅線」，又稱「三道紅線」，是2020年中國共產黨和中國政府根據中共中央總書記習近平提出的「房子是用來住的，不是用來炒的」政策，針對中國房地產企業債務風險提出的「三條紅線、四檔管理」監管要求。房地產企業根據「三道紅線」觸線嚴重情況不同，分紅、橙、黃、綠「四檔監管」，最嚴重的紅檔三條全觸，禁止房地產企業新增有息貸款。

「三條紅線」意圖遏制房地產企業舉債擴張的金融風險，改變經濟脫實向虛的趨勢，然而在實際執行過程中導致了大量房地產企業財務困難乃至於破產，地方政府土地財政難以為繼，引發企業破產潮、公務員降薪潮和購房者停貸潮。2022年後，政府反而設立房地產項目白名單、保交樓等政策試圖救市，導致「三條紅線」政策逐漸形同虛設。

具體規定

「三道紅線」具體為：

1. 剔除預收款後的資產負債率大於70%；
2. 淨負債率大於100%；
3. 現金短債比小於1倍。

按照觸執行緒度不同可以分為以下四檔：

觸線數量	檔位	融資限制
0	綠檔	有息負債規模年增速不得超過15%
1	黃檔	有息負債規模年增速不得超過10%
2	橙檔	有息負債規模年增速不得超過5%
3	紅檔	有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加

出台背景

參見：中國房地產業、中國大陸房地產調控政策、房住不炒和土地財政

實施歷程

2020年8月20日，碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城共12家房地產企業受邀參加中國人民銀行和住房城鄉建設部召開的重點房地產企業座談會，會議正式提出了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，即「三條紅線、四檔管理」監管要求，並預定於2021年1月1日開始施行。據新華社報道參會企業都被列為試點企業，要在9月底前提交「降檔」方案，詳細陳述自身將如何括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合「三條紅線」的調整，另有媒體報道企業需要提交最新包含「紅條紅線」指標的資產負債表。參會的房企中，恆大、融創、綠地和陽光城均處於紅檔，保利、中海、華潤則處於綠檔。據路透社報道，中國央行、證監會在新規頒布後開始採取限制房企借新還舊，壓縮房企的債券發行規模。根據2020年中期數據，大多數房地產企業銷售業績不及預期，恆大則率先開始大規模降價促銷以緩解資金壓力。在秋季銷售旺季來臨之前，住建部為防止地方監管陽奉陰違，先後約談北上廣深等10個熱點城市及瀋陽、銀川、常州等六城地方負責人，政策上熱點城市購房要求趨嚴而三四線城市放寬。

2021年1月，財聯社報道央行、住建部約談30家房企再度召集重點房企舉行座談會，這也被市場視為試點擴容的信號。3月，銀保監會、央行以及住建部等監管機構聯合發文要求防止經營用途貸款違規流入房地產領域，住建部官員更是親自到地方督查房地產狀況。6月，央行開始試點商票納入監管。7月央行以及住建部首次官方，明確「三線四檔」的規定，業內還傳言加碼「買地金額不得超過年度銷售額40%」的新規。在政策驅動下房地產開始大規模減債，紛紛分拆物業公司上市、加大權益融資、提高銷售回款率以回籠資金。

2021年9月恆大債務危機爆發，繼恆大之後花樣年、新力控股、當代置業、陽光城、佳兆業和世茂集團相繼面臨危機，監管部門也有放鬆監管的跡象，據財聯社消息部分參與處置破產企業的國企建議放寬「三條紅線」要求以便承債式收購相關企業。官方媒體相繼發文「防止政策調整誤傷合理的市場需求」、「樓市調控應注意滿足剛需」力挺房地產，中國銀保監會也在9月初提出個人房貸差異化政策，然而仍是以穩定市場為主，並未放鬆市場規定。標準普爾在12月評估中國房市仍有自救機會，但容錯率低，極端情況下可能有50%的樣本企業無法承擔債務風險。

隨著2021年底以後房地產企業規模性倒閉，房產價格也連續大幅下跌，地方土地財政陷入困境，「三條紅線」政策也逐漸之形同虛設。此後政府反行其道，多次發布政策，向房地產企業提供援助性貸款。

參見

• 中國住房問題
• 1992年海南房地產泡沫
• 1998年城鎮住房制度改革