小产权房

湖北省咸宁市通羊镇的小产权房违建遭拆

通羊镇的小产权房板楼

小产权房是中国大陆一种房市俗称用语，并没有法律效力，也没有任何官方承认的产权，且必定没有房产五证。通常是指在中国农村和城市郊区原本给农民属于“集体所有”性质的土地上被人自行建设用于非法销售的住房，类似很多国家的违建性质，官方已经多次宣布取缔，查获者有可能被拆除或没收。

中国共产党特殊的历史过程和特有的经济体系观点中，农村或小乡镇地区有大片土地或房舍是一种“集体所有”性质的产权，在这些土地上可以安置农民居住、分配农耕责任田、建立公共设施、有期的出租外包等，政府能方便任意安排任何用途，配合施政政策。

由于集体土地私盖私售的小产权房在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，有的分区也根本不被批准建设商品房、商业区；因此这类住房无法得到国家房管部门颁发的房产证，而只有原始乡政府或村委会颁发的集体所有权凭证；备案在乡政府或村委会办公室，不属于个人，更没有任何个人有权分割买卖，所以也称乡产权房。小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，有些发放所谓房产证也不是真正合法有效的房产证，很多是私人找印刷厂伪造。

性质

中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村的宅基地属集体所有，村民对宅基地只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等房产五证合法手续。因此乡产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

据媒体估计，中国小产权房总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房。

产生原因

甘肃省酒泉的城乡结合部砖造小产权房

• 目前中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一，尤其是城市边缘区城乡结合部的农村。
• 根据中国法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营且农民自建的住房也可以进行交易，但前提是依照政策施行细则办理。下发规定施行面多数农村仅限于户籍“同村”人士间的“使用权买卖”许多省市甚至有更严刻规定，或是全面禁止。政策法律规定中许多人片面认知有模糊不清的地方，加上多数民众对法律细节无知，才导致了中国各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下擦边球的空间。
• 小产权房是农民集体自发在其集体所有的建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由中国政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）。

购买风险

• 没有房产证，纠纷中没有任何法律承认或保障，包含一些流行的私人签订契约拿去律师楼公证，意图营造有一些法律效果的假象，其实没有任何效果，买卖任一方还是可以随时毁约不会有任何法律管道申诉。
• 没有拆迁补偿，若是遇到都更拆迁、稽查拆迁，将直接被当无照违建拆除，没有任何补偿。
• 质量难保证，通常建商来路不明也无法验证是否有工程执照，发生地震或其他灾害倒塌，将自行负责。
• 管线问题，水电、瓦斯、排水管道只能非法偷接，若是被发现或检举可能直接切断。
• 遗产继承问题，没有合法产权，遗产中不予承认，若是在任何财务或遗产官司中被人不小心提出被官方发现，反而会先遭法院另案通报拆除。

人民法院解释

鉴于小产权房的纠纷不断，常见现象是屋主在都市发展逼近农村，拆迁补偿能获大笔利益时出来诉讼反悔当年的卖房协议，主张协议无效之诉收回房产。造成买房者血本无归，2008年时北京通州区人民法院在马某农村宅基地房一案做出先例判决，成为日后所有类似纠纷的判例。

该判例原则上还是符合宪法精神，主张买卖无效，房屋还是归原农户所有，但农户非法卖房也有过错必须赔偿买方所有地上物损失，称为“信赖利益损失”更重要是土地增值也在日后许多判例被列入，成为赔偿项目，此后动辄有农户想反悔收房时虽然被判收房成功但又必须赔偿人民币上百万甚至两百万以上的现金给买屋人，在赔偿金支付之前买方还能紧急申请中止强制执行，不必搬家。然而为避免纠纷和冗长的官司诉讼，人民法院建议最好的方法还是不要购买小产权房。

外部链接

• 改革背景下小产权房何去何从--新华网专题 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
• 房地产蓝皮书谈小产权房处置：区别情况分类处理 中国经济网 2014-05-07
• 央视-中央重申小产权房非法，永无可能登记 （页面存档备份，存于互联网档案馆）

参见

• 使用权房
• 宅基地
• 集体户口