中原物業訴陶德華案

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上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案
法院	上海市虹口區人民法院（一審） 上海市第二中級人民法院（二審）
判決下達日期	2009年6月23日 (2009-06-23)（一審） 2009年9月4日 (2009-09-04)（二審）
案件編號	（2009）滬二中民二（民）終字第1508號
判例引注	（2009）虹民三（民）初字第912號（一審） （2009）滬二中民二（民）終字第1508號（二審）
法庭成員
法官	李梅芳（一審審判員）汪毅（二審合議庭審判長）

中原物業訴陶德華案，全稱上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，是一起發生於中華人民共和國上海市的民事案件。在這起案件中，被告人陶德華因通過另一個房產中介公司簽訂購房合同，被原已簽署房地產求購確認書的中原物業要求支付違約金。這起民事案件隸屬於居間合同方面的民事糾紛，被中華人民共和國最高人民法院列入第一批指導性案件。

背景

2008年10月份，上海市虹口區一套房產的產權人委託立好信、漢宇等多家包括原告人中原物業顧問有限公司在內的多家房產中介掛牌出售這一房產。被告人陶德華在購房時看中這一套房屋，中原物業下屬工作人員帶領陶德華於2008年11月27日參觀了這一套房子。由於房屋被委託給多家房產經紀，因此陶德華夫婦兩人在此前一個星期內由其他中介公司的工作人員帶過來驗看過房屋。而陶德華就在27日當天與中原物業簽署了《房地產求購確認書》，中原物業當時對這一房產的報價為165萬元，另一公司則報價為145萬元。在另一公司和產權人的協商下，陶德華得以以138萬元的價格成交，並簽署了相關的購房合同。

然而，在與中原物業所簽署的確認書中，有一條表明「利用了中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶某某應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%向中原公司支付違約金」。中原物業認為陶德華違反了這一條款，並藉此提起民事訴訟，要求陶德華支付違約金。

案件審判

這一案件初審由上海市虹口區人民法院負責，法院確認了原告及被告雙方在簽署合同時的主觀意向，並同意中原物業的說法，認為陶德華有違約行為。依照《中華人民共和國合同法》第八和第一百零七條的規定，他應按照合同所述賠償報價的1%，即13800元，同時承擔案件受理費106.25元。

陶德華對初審判決不服，他提出上訴，案件被移交至上海市第二中級人民法院。法院在審理中，對確認書內陶德華所違條款進行了進一步解析。法院認為，這一條款的本意是用於防止購房者跳單而擬寫的，以防中介公司無法獲得應有的佣金。在這一案件中，因涉案房屋的出售非中原物業獨家代理，陶德華通過另一家公司購買這一房屋，並沒有利用來自中原物業的信息。因此，法院認定在陶德華已支付那家公司佣金的情況下，並沒有違反條約。同時，法院判定確認書不屬於合同範圍，而更傾於看房單。

在對相關事件的證據進行確認後，法院做出判決，撤銷了一審原判，陶德華無任何民事責任，中原物業則需要承擔兩次審判的受理費。

後續影響

這一案件屬於民事案件，它涉及到了《房地產求購確認書》等相關驗看房屋後所簽署文書的法律性質，經二審法院確認在這一具體案件中它屬於居間合同。因此這一案件於2011年被最高人民法院列入第一批指導性案例，為指導案例1號。最高院認為這一案件的審判促進了居間中介市場的發展和競爭，也可以更好的保護消費者權益。

最高院對這一案件做了更多的解析，指出其要點為當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為並沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。後也說明在司法實踐中，法院依舊需要注意買方是否是惡意跳單。有相關學者指出，這一案例中的條款效力並沒有經由法院確認，所以當遇到同樣情形的案件時，不具有法律上的參照價值。因此，在這一案例中，通過判決可以確認的只有在簽訂合同的前提下，認定責任人是否違約或違反合同法第四十條之規定，而不涉及合同本身。