海桃湾
| Florient Rise 海桃湾 | |
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| 概要 | |
| 用途 | 市区重建局发展计划 |
| 地址 |  香港油尖旺区大角咀樱桃街38号 |
| 地段 | 九龙内地段第11162号余段 |
| 坐标 | 22°19′N 114°10′E / 22.32°N 114.16°E |
| 前身 | 旧式商住楼宇 |
| 竣工日 | 2009年5月 |
| 技术细节 | |
| 座数 | 3 |
| 层数 | 35-44层，建于6层基座之上 |
| 设计与建造 | |
| 开发商 | 南丰发展、市区重建局 |
| 其他信息 | |
| 设施 | 商场、住客会所、社区设施、护理安老院、休憩用地 |
| 地图 | |
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海桃湾（英语：Florient Rise）[1] 位于香港油尖旺区大角咀樱桃街38号，邻近港铁奥运站及奥海城，是一个在市区重建局发展计划下发展的私人高尚住宅屋苑。物业由市区重建局（下称市建局）及南丰发展共同发展，建筑师为周古梁建筑工程师有限公司，总承建商为晋业建筑有限公司。屋苑在2008年10月获批出预售楼花同意书[2] 并开售，[3]示范单位设于九龙湾一号九龙[4] 。
物业资料
海桃湾前称樱桃街项目，物业由楼高6层基座、1层地库及3幢建于基座之上、分别楼高35、39及44层住宅楼宇组成，地盘总面积4,510平方米（48,500平方呎），总建筑面积43,255.9平方米，地积比率约为9.5倍。其中住宅占36,490.9平方米，建有522个单位；商场占4,957平方米；社区设施占1,808平方米，包括一所保良局辖下的护理安老院。[2][5] 住宅标准户面积约700至1,600平方呎，属2房至4房间隔，每户均设有露台；另建有面积逾2,000平方呎的特色户。其他设施包括住客会所、平台花园、休憩用地，也会设置行人天桥横跨振荣街及连接邻近建筑物。[6]
- 入伙日期： 2009年9月30日
- 单位数目： 522
- 大厦座数： 3座
| 座数 | 最低层数 | 最高层数 | 单位数目 |
| 1座 | 7/F | 54/F | 150个 |
| 2座 | 7/F | 60/F | 170个 |
| 3座 | 7/F | 46/F | 202个 |
历史
2004年5月28日，市建局早前邀请发展商提交樱桃街项目发展意向书，并于当日接获17份发展意向书；其后在6月16日邀请其中16个发展商及财团入标[7][8]。至7月8日截标时共接获9个财团入标，包括长江实业、新鸿基地产、信和置业、嘉华国际、恒基兆业地产与香港小轮（各占50%股权）、新世界发展、南丰发展、恒隆地产及华人置业，少于市场预期，有发展商表示地盘中央的一幢单幢式大厦（海明阁）会影响发展，增加建筑难度[9]。其后于7月22日市建局宣布南丰发展夺得樱桃街项目合作发展权[10]。而在该年的7月至11月期间，发展商曾进行收购海明阁，但最终失败（见下文“海明阁事件”一节）。
2005年6月，屋宇署批出樱桃街项目的图则[11]，同年12月樱桃街项目获屋宇署发出施工同意书[12]。
2008年9月3日，海桃湾获地政总署批出预售楼花同意书[3]，10月获屋宇署签发占用许可证。[2]2009年7月31日，“满意纸”批出，最终于2009年9月入伙[13]。
商场
基座商场命名为“西九汇”（英语：West9Zone），楼高3层，面积约6.1万方呎，物业于2010年11月，由基汇资本以3.5亿元向市建局及南丰发展购得。到2012年12月16日，获投资者罗守辉及相关人士斥6.3亿元购入，呎价1.03万元。[14]2023年1月，阳光房地产基金以7.48亿港元向罗守辉收购西九汇。 [15]
西九汇地下曾设酒吧与特色餐饮，惟已经于2013年结业，其后曾开设畅货中心，但已于2020年结业，现分间作多间铺位。楼上1至2楼为多所儿童学习中心及美容中心。商场2楼有通道连接奥运站C5出口及汇丰中心。
海明阁事件
海桃湾发展范围分为两个长方形地盘，中央被内街振荣街及一座形容为“顶心杉”的单幢式大厦海明阁分隔。发展商南丰发展曾进行收购，但因为少数业主开价甚高，未能收集超过九成业权申请强制拍卖而失败告终。发展商无法合并为单一地盘重建，发展布局设计受到限制，以致未能增加项目的重建价值。而该收购事件也因为其特殊性而被媒体广泛报导。[16][17]
海明阁是一座楼高15层的单幢式大厦，总面积逾10,000平方呎，共有30个约370平方呎的住宅单位，于1994年11月12日落成，1995年4月入伙（29年楼龄）。海明阁发展商百旺都集团在1990年购入地块，并已出售约九成业权，截至2004年该公司持有约一成业权，大部分为商铺。2004年7月，市建局推出樱桃街项目邀请发展商入标合作发展，当时海明阁并不在发展范围之内，这是由于海明阁只有10年楼龄，未符合市建局的市区重建策略，因此没有收购该物业，夺得合作发展权的发展商可按需要自行收购。[18]
其后南丰发展夺得樱桃街项目合作发展权，随即展开收购计划，并在9月20日正式向海明阁各业主提出收购，出价介乎118万至140万元，平均每平方呎3,500元，视乎不同层数，另住宅可加48万元优惠津贴费，即实际收购价为166万至188万元。该收购价高于市值四至五成，比市建局的赔偿基准（相当于同区七年楼龄住宅市值）为高，有媒体形容为“出价甚为进取”。发展商提出是次收购，是希望能够统一业权，使整个发展项目规划得更理想，各业主也可获得比市价高的赔偿金额，达致双赢局面。[18]
9月27日，发展商委托卓德测量师行代表与各业主正式会面，约有七至八成业主出席。业主拒绝发展商的收购提案，有5名业主开出每平方呎超过1万元的极高价钱，也有个别业主以“可耻价钱”形容收购价；发展商则希望“能够公平处理每个单位”，并提出业主10月8日前答复可获津贴每户15,000元律师费及10月30日前所有业主达成协议可预先得到其中二成楼价。当时各业主的共识是即使知道提价可能性不大，也希望发展商能够再提价，最好高于出价一倍，故最终双方未能达成协议。[16][19]
10月15日，业主回复限期已过，双方仍未能达成共识，发展商将回复限期延迟一个月，希望各业主了解当时市况再作决定。发展商也表明收购价是当时市况不能达到的价钱，即使成功收购，也因为新增可建楼面不多，在发展项目上的作用只是锦上添花；而且须得到市建局及政府同意，才能合并地盘发展，收购事宜并非业主想像中容易；假如业主最终拒绝接受收购，损失会比发展商为高。[20]
11月25日，发展商在最后回复限期前大幅提高优惠津贴费50万元，达至98万元，即实际收购价为216万至238万元，相当于每平方呎6,216元，较市价高出超过一倍。发展商此举即时吸引超过一半业主落实出售业权，其余业主亦有十分高可能性愿意出售，外界相信发展商成功收购物业的机会倍增。但有业主与发展商签订合约接受50万元特别发放金，才获悉此为反建议书（counter-offer），发展商拥有不接纳反建议的权利，决定临时放弃出售业权，使愿意出售业权者不足整幢大厦的半数。发展商最终也决定不接受有关业主之反建议，放弃收购。[21][22]
2005年底，业主已集合近九成业权，同意以180万至200万元出售予发展商，并要求市建局将海明阁纳入发展范围。但由于地基工程接近完成，发展商需重新研究会否购入，而收购问题也留予市建局解决，并由该局作最终决定。最终发展商及市建局没有接纳业主方面建议，继续原有的建筑计划，2006年展开地基工程，发展成为现时的海桃湾。[16][23]
自此之后，海明阁就被海桃湾几乎完全遮蔽，更是该大厦呎价大跌的主因。2008年12月时，海明阁的呎价平均只有不足4000元，较贵的单位主要集中在高层单位，每平方呎约3800元；而低层的单位因为被海桃湾的停车场及商场遮掩著，透气困难。
图像
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建筑中的海桃湾（2006年5月），图中右方白色楼宇为海明阁，后方楼宇为汇丰中心。 -
建筑中的海桃湾（2007年12月） -
建筑中的海桃湾（2008年10月）
交通
邻近地方
参考资料
- ^ 存档副本. [2009年5月20日]. （原始内容存档于2009年4月29日）.
- ^ 2.0 2.1 2.2 屋宇署：〈2008年10月份资料月报，第30页（PDF文件）[永久失效链接]〉，于2008年11月29日存取
- ^ 3.0 3.1 地政总署：〈二零零八年九月份批出同意书及转让同意书的详情（PDF文件） （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月25日存取
- ^ 头条日报︰〈海桃湾傲翔湾畔出笼 两新盘料月内连环推 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月25日存取
- ^ 市区重建局：〈樱桃街项目简介 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月25日存取
- ^ 雅虎地产：〈大角嘴 樱桃街项目 半数单位望海瞩目 互联网档案馆的存档，存档日期2009-02-10.〉，于2008年11月25日存取
- ^ 市区重建局︰〈大角嘴樱桃街项目招意向书结果 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月25日存取
- ^ 市区重建局：〈大角嘴樱桃街合营项目招标 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月25日存取
- ^ 香港文汇报：〈9财团争樱桃街项目逊预期 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月25日存取
- ^ 市区重建局：〈市建局与南丰集团合作发展樱桃街项目 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月27日存取
- ^ 屋宇署：〈2005年6月份资料月报，第18页（exe压缩档案及PDF文件） 互联网档案馆的存档，存档日期2012-02-08.〉，于2008年11月29日存取
- ^ 屋宇署：〈2005年12月份资料月报，第22页（exe压缩档案及PDF文件） 互联网档案馆的存档，存档日期2012-02-08.〉，于2008年11月29日存取
- ^ 商台881：〈海桃湾入伙后 奥运站楼价升 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2009年10月11日存取
- ^ 羅守輝6.3億購西九匯. am730. 2012-12-17 [2023-01-15]. （原始内容存档于2023-01-14）.
- ^ 陽光房地產7.48億收購海桃灣商場. 明报. 2023-01-12 [2023-01-15]. （原始内容存档于2023-01-16）.
- ^ 16.0 16.1 16.2 香港文汇报：〈海明阁业主要求纳重建 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月29日存取
- ^ 中原地产代理有限公司：〈少数骑劫多数 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月29日存取
- ^ 18.0 18.1 星岛日报：〈南丰高价收购“顶心杉” （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月29日存取
- ^ 星岛日报：〈南丰购海明阁“大缆扯唔埋” （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月29日存取
- ^ 星岛日报：〈南丰延海明阁收购期 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月29日存取
- ^ 星岛日报：〈南丰每户加50万收海明阁 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月29日存取
- ^ 星岛日报：〈南丰收购海明将公布结果 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月29日存取
- ^ 太阳报：〈旧楼出售要把握时机 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉，于2008年11月29日存取
- ^ 奧運站 ＞ 旺角先達廣場. [2016-11-13]. （原始内容存档于2016-11-13）.
- ^ 觀塘同仁街 — 旺角先達廣場／奧運站. [2016-11-13]. （原始内容存档于2016-10-24）.